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LA SCI, UN OUTIL JURIDIQUE POUR VOTRE PATRIMOINE

Facilitant la gestion de projets immobiliers à plusieurs associés, la SCI présente aussi des avantages au plan successoral. Elle permet la transmission fractionnée d'un bien en optimisant le système de l'abattement fiscal qui exonère de droits de succession. Les couples de concubins y trouveront aussi un avantage pour se transmettre un bien via un démembrement croisé de la propriété.



POURQUOI CHOISIR LE STATUT SCI ?

 

Pour gérer un patrimoine commun

Il n'y a parfois pas d'autre solution que d'acquérir ou de détenir un bien immobilier à plusieurs (par exemple frères et sœurs à l'occasion d'une donation par les parents, concubins qui achètent ensemble un logement...). Les propriétaires se retrouvent alors en indivision, situation dans laquelle la gestion d'un bien peut vite devenir difficile. Ainsi, un indivisaire ne peut faire seul que les actes indispensables à la conservation du bien (réparation d'urgence...). Pour les actes de gestion courante, par exemple conclure ou renouveler un bail, il faut la majorité des deux tiers des droits indivis. Et pour tous les autres actes, il faut l'unanimité...

En cas de gestion d'un immeuble par une SCI, un gérant est nommé et dispose de tous pouvoirs pour gérer dans l'intérêt de la société. Il peut ainsi entreprendre des travaux, conclure un bail... sans demander l'accord des associés pour chaque acte. Toutefois, rien n'empêche les associés de réduire,  dans les statuts, les pouvoirs du gérant à certains actes ni de prévoir qu'il devra les prévenir, par exemple avant de conclure un bail, avant d'emprunter, avant de vendre, etc. Ainsi, on peut « régler » très précisément les pouvoirs donnés au gérant, ce qui présente un avantage certain par rapport à l'indivision.

 

Pour obtenir un avantage fiscal

Passer par une SCI pour transmettre un bien immobilier, permet une optimisation à trois niveaux :

Pratiquer une décote

L'immeuble détenu par la SCI, dont la propriété est émiettée en parts sociales, est difficilement vendable. Il perd donc de sa valeur vénale du fait de cette moindre liquidité, ce qui permet d'opérer une décote minorant la valeur des parts et permettant la valeur imposable aux droits de succession.

Transmission fractionnée

La division d'un immeuble en parts sociales permet d'optimiser le plafond d'abattement sur les donations qui se reconstitue désormais tous les 10 ans. En fractionnant dans le temps la transmission et en utilisant les possibilités de démembrement des parts sociales entre usufruit et nue propriété.

Avantage lié à l'amortissement d'un prêt

Les parents peuvent envisager un apport en compte courant à une SCI qui acquiert un immeuble qu'ils donnent en location. Compte tenu du passif de la société - le compte courant est une dette de la société -, la valeur des parts est nulle ou quasi nulle. Ils en attribuent, par exemple, 90 % à leurs enfants et n'en gardent que 10 %. Au fur et à mesure du remboursement des emprunts par les loyers, la valeur de la société et donc des parts augmente. Cet accroissement de valeur profite à 90 % aux enfants, en franchise d'impôt.

 

 

ZOOM

 

Acheter son logement en couple via une SCI

 

Conseillé pour sécuriser le droit du concubin survivant

Lorsque des concubins non pacsés achètent ensemble en indivision leur résidence principale, le bien appartient à chacun à proportion de son apport. Cette solution est un inconvénient de taille au jour du décès du premier concubin : son compagnon n'est pas assuré de pouvoir continuer à vivre dans le logement car les héritiers du concubin décédé vont se trouver propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront l'obliger à vendre ou, si une clause d'agrément est prévue, à racheter leurs parts, mais cela n'est pas toujours possible... Certes le concubin qui risque de décéder le premier pourrait léguer ses parts au survivant, mais cette opération est très onéreuse car le fisc taxe les successions entre étrangers à 60 % (après abattement de 1 570 €)...

Si le bien est propriété d'une SCI, il est alors possible de faire « un démembrement croisé » des parts de la société, qui consiste pour l'un à acheter la nue-propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Tandis que l'autre fait l'opération inverse. Ainsi, quel que soit celui qui décède le premier, le survivant aura la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié. Cette solution lui permet de jouir du logement jusqu'à son décès.

 

Déconseillé pour les couples mariés ou pacsés

Les couples mariés ou pacsés sont entre eux exonérés de droit de succession. L'époux ou le partenaire qui risque de décéder le premier a donc tout intérêt à transmettre ses parts indivises (en pleine propriété ou en usufruit) sur le logement, plutôt qu'à créer une SCI. De plus, au décès de l'un des époux ou partenaires pacsés, l'autre bénéficie sur le logement et sur les meubles d'un droit de jouissance temporaire gratuit d'une année.

Si le logement appartient à une SCI, le survivant ne bénéficiera pas de ce droit. Il ne pourra pas non plus obtenir l'attribution préférentielle du logement et des meubles, moyennant le paiement d'une soulte aux héritiers.

 

LES PARTICULARITÉS DU STATUT

 

La SCI est constituée d'un minimum de deux personnes, sans capital minimum fixé par la loi. Elle peut être constituée de personnes (morales ou physiques) de n'importe quelle nationalité, sans limitation du nombre.

Un ou plusieurs gérants sont désignés, ils peuvent ou non être associés.

Le statut social et fiscal de ces derniers seront différents selon s'ils sont associés ou non. Pour la société civile immobilière, des statuts écrits comportant un certain nombre de clauses doivent obligatoirement être établis. Ils comprennent les règles de durée, fonctionnement, répartition des parts et des associés, etc. Leur rédaction doit donc être établie avec soin.


INCONVÉNIENTS

Fonctionnement lourd

Tenue de comptabilité, nomination d'un gérant, assemblées générales annuelles à formaliser, publicités à effectuer.

 

Responsabilité personnelle sur les dettes

Les associés ne sont pas propriétaires du bien immobilier. Il en résulte une difficulté pour un associé isolé à vendre des parts de SCI par rapport à un immeuble.

 

LES ATTENTES SPÉCIFIQUES LIÉES AU STATUT

 

Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu : choisir régime fiscal adapté

Les revenus des SCI familiales peuvent être soumis soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés.

Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu

Dans ce cas, votre SCI est dite "transparente", cela signifie que tous les revenus locatifs nets de charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux de rénovation, frais de gestion locative, taxe foncière…) encaissés par la SCI sont taxés, chaque année, au taux marginal d’imposition de chaque associé. Et ce, que ces revenus soient distribués, ou conservés dans la SCI, pour assurer le remboursement des emprunts.

Les prélèvements sociaux de 15,5 % sont dus en plus sur ces sommes. Le principal avantage de ce statut, est que la SCI bénéficie du régime fiscal des plus-values qui s’applique aux particuliers. Ainsi, si elle cède un bien après 30 ans de détention (ce délai devrait passer à 22 ans à partir du 1er septembre), elle ne paie aucun impôt de ce type. Et si elle le vend avant cette période, les plus-values bénéficient d’un abattement pour délai de détention (variable selon la durée) et sont ensuite imposées à 19 % avec en plus 15,5 % de prélèvements sociaux.
Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés

Dans ce cas tous les revenus locatifs nets qu’elle encaisse sont imposés, chaque année, à l’impôt sur les sociétés directement dans la SCI. Avantage : une société imposée à l’IS peut déduire de ses recettes l’amortissement du bien immobilier (calculé selon des règles comptables, en général sur 25 ans) et les frais d’acquisition des biens (frais de notaire et éventuels frais d’agence si le logement a été acheté via un professionnel). Pour un montant de loyers encaissés équivalent, une SCI à l’IS dégagera donc un revenu net taxable plus faible qu’une SCI à l’IR, puisque le montant des charges déductibles est plus important. Jusqu’à 38 120 €, le bénéfice annuel (qui correspond aux revenus locatifs une fois tous les frais déduits) est taxé à 15 %, puis à 33,33 % au-delà de ce plafond. Notez également que les associés des SCI ne paient d’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que l’année où ils se les distribuent. Ils sont donc exonérés temporairement de cette taxation s’ils capitalisent les revenus sur leur compte courant d’associé dans la société.

Toutefois les associés devront payer l’impôt sur le revenu sur les sommes placées au moment où ils les récupèrent. Second désavantage de la SCI à l’IS : la taxation des plus-values est nettement moins favorable. Car si la SCI cède un bien immobilier, le montant de la plus-value se calcule sur une base comptable, les amortissements déduits depuis l'origine viennent diminuer la valeur d'acquisition... Le régime fiscal à choisir dépend donc des objectifs de l'investisseur.

Pour un contribuable fortement imposé qui prévoit en retraite une chute de ses revenus, le statut à l’IS peut être intéressant. En effet, durant sa période d’activité, il sera exonéré d’IR sur ses revenus locatifs en les conservant dans la société. Il puisera dans cette « tirelire » pour récupérer des revenus complémentaires une fois en retraite. Ces revenus seront alors imposés à son taux marginal d’imposition, plus faible à cette période de son existence...

De même un investisseur qui est certain de ne pas conserver son bien immobilier sur une longue période profitera moins de l’avantage de la fiscalité des plus-values à l’IR, et aura peut-être intérêt à passer à l’IS.

 

LES MISSIONS COMPTABLES COMMUNES À TOUTE ENTREPRISE

 

- Assister le gérant au quotidien dans ses obligations déclaratives et administratives en matière fiscale, sociale et juridique
- Mettre en perspective les chiffres pour donner au dirigeant les outils nécessaires au pilotage de son activité et l'éclairer dans ses arbitrages
- Assister le dirigeant dans la recherche et la structuration du financement adapté à ses projets

  


 


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